Hypotheektool

Deze kosten tellen mee in Totaal p/m en Totaal p/j, maar niet in de hypotheeklast — het is geld dat naar anderen gaat dan de bank. Posten op € 0 worden genegeerd.

Aflosvormen

Annuïteit

Je betaalt elke maand exact hetzelfde bedrag. In het begin bestaat dat vooral uit rente en nauwelijks uit aflossing; naarmate de schuld daalt verschuift dat. Lage startlast, maar je betaalt over de hele looptijd méér rente dan bij lineair.

Lineair

Je lost elke maand hetzelfde bedrag af. Omdat de schuld daardoor sneller daalt, daalt ook je maandlast: hoog aan het begin, laag aan het eind. In totaal ben je minder rente kwijt.

Aflossingsvrij

Je betaalt alleen rente en lost niets af. De maandlast is laag, maar aan het eind van de looptijd staat de volledige schuld er nog. Voor een eigen woning geldt hierover geen hypotheekrenteaftrek voor leningen afgesloten na 2013.

Kolommen in de tabel

De tabel is opgedeeld in groepen. Links wat je dat jaar betaalt, opgebouwd van links naar rechts; bij verhuur daarnaast de huur en cashflow; dan dezelfde bedragen per maand; rechts hoe je er aan het eind van het jaar voor staat. Elk totaal telt precies op bij de kolommen die er links van staan.

Rente

Het rentedeel over het hele jaar. Dit is geld dat je kwijt bent — het verlaagt je schuld niet.

Aflossing

Het deel dat van je schuld af gaat. Dit ben je niet kwijt: het wordt eigen vermogen in de woning.

Hypotheek

Rente plus aflossing: wat er dat jaar naar de bank gaat.

Box 3

De box 3-belasting van dat jaar. Alleen zichtbaar als je box 3 hebt aangezet.

Overig

Al je overige kostenposten samen × 12, elk met zijn eigen jaarlijkse stijging. Alleen zichtbaar als je ergens een bedrag hebt ingevuld. In de CSV-export krijgt elke post een eigen kolom, zodat je ze los kunt terugzien.

Totaal (per jaar)

Alles wat dat jaar je deur uit gaat: hypotheek plus box 3 plus overige kosten.

Hypotheek p/m & Totaal p/m

Dezelfde bedragen gedeeld door twaalf. Hypotheek p/m is wat je aan de bank overmaakt; Totaal p/m is je werkelijke maandlast inclusief box 3 en overige kosten. Box 3 betaal je in de praktijk niet maandelijks maar via een (voorlopige) aanslag — het staat hier per maand om het vergelijkbaar te maken.

Restschuld

Wat er aan het eind van het jaar nog openstaat over alle leningdelen samen.

waarvan box 3

Het deel daarvan dat bij de tweede woning hoort, vermenigvuldigd met jouw eigendomsdeel. Dit bedrag verlaagt je box 3-grondslag.

Rendement bij verhuur

Houd je over (cashflow)

Huur min álle uitgaven van dat jaar: rente, aflossing, box 3 en overige kosten. Groen betekent dat je dat bedrag overhoudt, rood dat je het moet bijleggen. De kolom staat er twee keer: per jaar (bij Verhuur) en per maand (bij Per maand) — zelfde getal, gedeeld door twaalf. Let op: aflossing zit erin, en dat is geen kostenpost maar vermogensopbouw — bijleggen hoeft dus geen slechte investering te betekenen.

Winst

Alles wat je ontvangt (huur plus de woningwaarde aan het eind) min alles wat je betaalt (inbreng, rente, aflossing, belasting, kosten). De tool toont bewust bedragen en geen rendementspercentages: bij (bijna) volledige financiering is een percentage op je minieme inleg betekenisloos. De winst wordt opgedeeld in wat er in de stenen zit (komt pas vrij bij verkoop) en wat je onderweg als cash overhield of bijlegde.

Leegwaarderatio

Een verhuurde woning met huurbescherming mag je in box 3 lager waarderen dan de WOZ-waarde: 73% tot 100%, afhankelijk van hoe de jaarhuur zich tot de WOZ verhoudt. Bij een jaarhuur van 5% van de WOZ of meer geldt de volle waarde. Sinds 2026 vervalt deze korting bij tijdelijke verhuur, vakantieverhuur en verhuur aan familie of andere gelieerde partijen.

Niet meegerekend: inkomstenbelasting over huur speelt bij normaal particulier verhuren geen rol — de heffing loopt via box 3. Bij zeer actief beheer of verhuur via een onderneming kan de fiscus het als resultaat uit overige werkzaamheden of winst zien, en dan geldt een heel ander regime. Verhuurdersheffing, erfpachtcanon en verkoopkosten zitten er ook niet in.

Stelselwijziging op komst: vanaf het beoogde stelsel werkelijk rendement box 3 (2028) worden werkelijke huurinkomsten belast en wordt verkoopwinst op vastgoed boven de inbrengwaarde (WOZ per 1-1-2028) belast bij verkoop. Deze tool rekent met het huidige forfaitaire stelsel over de hele looptijd; voor een lange horizon is de werkelijke belastingdruk dus onzeker en vermoedelijk hoger dan hier getoond.

Hoe de box 3-berekening werkt

Je betaalt in box 3 geen belasting over je werkelijke rendement, maar over een fictief rendement dat de Belastingdienst per categorie vaststelt. De tool volgt de officiële zes stappen:

Twee dingen die vaak verrassen: je werkelijke hypotheekrente op de tweede woning speelt hier geen enkele rol — alleen het schuldforfait van 2,70% telt — en de WOZ-waarde is bepalend, niet wat de woning waard is of wat je ervoor betaald hebt. Verhuur je de woning met huurbescherming, dan verlaagt de leegwaarderatio de te belasten waarde — dat zit in de tool en zet je aan bij Verhuur & rendement.